Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

W., dnia 8 listopada 2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia Śródmieścia we Wrocławiu Wydział IX Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSR Tomasz Zawiślak

Protokolant: Anna Marczak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2013 r.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. we W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W.

o ustalenie

I.  ustala, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) oraz przy ul. (...), działka nr (...), obręb S., o powierzchni 1092 m kw., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą (...) wynosi:

- od dnia 1 stycznia 2009 r. do 31 grudnia 2009 r. - 70.087,20 zł,

- od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2010 r. - 74.807,68 zł,

- od dnia 1 stycznia 2011 r. - 79.528,17 zł;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od strony powodowej (...) Sp. z o.o. we W. na rzecz strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta W. kwotę 4.900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV. zasądza od strony powodowej (...) Sp. z o.o. we W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia kwotę 2.152,65 zł tytułem nieopłaconych wydatków, pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygn. akt IX C 338/10

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) sp. z o.o.z siedzibą we W.wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położnej we W.przy ul. (...)oraz przy ul. (...) działka nr (...), obręb S., o powierzchni 1092 m kw, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą (...), w wyniku wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty dokonanego przez Prezydenta W.w piśmie z dnia 28.07.2008 r., jest nieuzasadniona. Ponadto wniosła o zasądzenie od strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta W.na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała, że decyzją z dnia 28.07.2008 r. w/w organ wypowiedział jej dotychczasową wysokość opłaty rocznej w kwocie 35.043,60 zł, jednocześnie proponując nową wysokość opłaty w kwocie 79.528,17 zł wskazując na zmianę wartości nieruchomości.

W ocenie strony powodowej wartości gruntu została błędnej oszacowana. Rzeczoznawca działający na zlecenie strony pozwanej dokonując wyceny, w sposób nieprawidłowy dobrał nieruchomości podobne przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Strona powodowa zarzuciła stronie pozwanej naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami) kwestionując wartość merytoryczną operatu stanowiącego podstawę wypowiedzenia. Powierzchnie nieruchomości przyjętych do porównania znacznie różniły się od powierzchni przedmiotowej nieruchomości. Wadliwie ustalono czynnik zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu określając go na poziomie 0.74%, nie biorąc pod uwagę cen jakie uzyskiwano w poszczególnych okresach za nieruchomości podobne. W operacie nie uwzględniono ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki umownej zwykłej w wynoszącej 4.491.000 zł. Przedmiotowe obciążenie w sposób znaczny wpływa na zmniejszenie wartości użytkowanej nieruchomości i zgodnie z brzmieniem § 38 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości należy je uwzględnić. W operacie mimo brzmienia § 27 w/w rozporządzenia nie rozważono czy na badanym rynku występowały transakcje prawne użytkowania wieczystego nieruchomości podobnych do wycenianych, co miało bezpośrednie przełożenie na wyniki operatu, a tym samym na decyzję organu.

W ocenie strony powodowej storna powodowa nie wykazała, że faktycznie zaistniały przesłanki warunkujące przeprowadzenie aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych

Strona pozwana wskazała, że swoją decyzję oparła na sporządzonym zgodnie z wymogami art. 77 i 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami operacie szacunkowym. Mając na uwadze jego treść przeprowadzenie aktualizacji było oczywiście uzasadnione. Strona powodowa żąda utrzymania wysokości opłaty rocznej na poziomie sprzed 10 lat, tj. z okresu poprzedzającego znaczy wzrost ceny nieruchomości na ternie W..

W dniu 9.04.2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W.przekazało sprzeciw od orzeczenia z dnia 17.12.2009 r. (sygn. akt SKO (...)) wraz z aktami sprawy Sądowi Okręgowemu we W., który postanowieniem z dnia 24.05.2010 r. stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i sprawę przekazał tut. Sądowi.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 6 grudnia 1995 r. Wojewoda (...) stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) we W. prawa użytkowania wieczystego ma okres 99 lat gruntu zabudowanego, stanowiącego własności Skarbu Państwa, położonego we W. przy ul. (...) oraz ul. (...), o powierzchni 1092 m kw. oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb S., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Dowód: decyzja Wojewody (...) z dnia 06.12.1995 r., k. 116-118

Właścicielem ww. nieruchomości jest strona pozwana Skarb Państwa , którego reprezentuje Prezydent W. wykonujący uprawnienia przysługujące staroście w przypadku miasta na prawach powiatu.

Obecnym użytkownikiem wieczystym jest strona powodowa – (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W..

Fakty bezsporne

Pismem z dnia 24.07.2008 r. (doręczonym stronie powodowej w dniu 28.07.2008r.) Prezydent W. w imieniu właściciela nieruchomości dokonał wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wynoszącej dotychczas 35.043,60 zł i zaoferował opłatę w wysokości 79.528,17 zł, wskazując iż zacznie ona obowiązywać od 1 stycznia 2009 r.

W wypowiedzeniu wskazano, iż nową opłatę ustalono zachowując 3% stawkę, na podstawie aktualnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawce majątkowego. Był to operat sporządzony przez A. S., w którym wartość nieruchomości określono na kwotę 2.650.939 zł (na dzień 28.05.2008 r.).

Dowód: wypowiedzenie wraz z dowodem doręczenia i operatem szacunkowym, w aktach przedmiotowej nieruchomości dołączonych do akt niniejszej sprawy

Użytkownik wieczysty działający przez pełnomocnika zakwestionował dokonane wypowiedzenie składając w dniu 26.08.2008 r. w Samorządowym Kolegium Odwoławczym we W. (dalej jako SKO we W.) wniosek o ustalenie, że że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości przedstawiona w wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty dokonanym przez Prezydenta W. w piśmie z dnia 28.07.2008 r. jest nieuzasadniona.

W dniu 17.12.2009 r. SKO we W. orzekło, że aktualizacja jest nieuzasadniona.

Odpis orzeczenia został doręczony pełnomocnikowi użytkownika wieczystego w dniu 5.03.2010 r., zaś właścicielowi nieruchomości w dniu 17.03.2010 r.

Sprzeciw od orzeczenia SKO we W. wniósł w dniu 25.03.2010 r. Skarb Państwa – Prezydent W..

Dowód: wniosek użytkownika wieczystego, orzeczenie SKO we W., sprzeciw od orzeczenia SKO we W., w aktach przedmiotowej nieruchomości dołączonych do akt niniejszej sprawy

Wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej, według stanu na dzień wypowiedzenia, ustalona do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste wyniosła 4.549.000,00 zł.

Dowód: opinia pisemna biegłego T. K., wraz z pisemnymi i ustnymi wyjaśnieniami, k. 236-267, 290-308, nagranie rozprawy z dnia 21.10.2013 r. (protokół skrócony - 340-342)

Sąd zważył co następuje:

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dowody wskazane w poprzedniej części.

Jako opinii biegłego sądowego nie można było potraktować operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania aktualizacyjnego przez rzeczoznawcę majtkowego A. S., pomimo iż jest on biegłym sądowym z zakresu szacowania nieruchomości wpisanym na listę Sądu Okręgowego we Wrocławiu, co Sądowi wiadomo z urzędu. Może być on potraktowany jedynie jako dokument prywatny. Wobec zakwestionowania przez powoda prawidłowości takiego operatu i niemożności wykorzystania go jako opinii biegłego niecelowym byłoby przeprowadzenie dowodu z zeznań autora operatu, jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. T. Zawiślak, Postępowanie wywołane sprzeciwem od orzeczenia SKO, „Iustitia Kwartalnik Stowarzyszenia Sędziów Polskich” nr 1/2011, s. 14).

Podstawą ustaleń faktycznych nie mogła być opinia biegłego sądowego A. G.. Sąd zwrócił się w trybie art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez tego biegłego. Za taką możliwością opowiedziano się w doktrynie (zob. A. Prusaczyk [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 390, 405-406). Nie jest to tryb obligatoryjny, a decyzja czy zwrócić się do organizacji zawodowej oraz po zapoznaniu się z jej stanowiskiem ocena, czy konieczne jest dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego, należy wyłącznie do sądu orzekającego w danej sprawie (zob. A. Prusaczyk, jw., s. 404-405; por. T. Zawiślak, jw., s. 15)

W opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 12.12.2011 r. (sygn. akt (...)) stwierdzono uchybienia i błędy, które mają charakter dyskwalifikujący i wpływają na określoną wartość rynkową. Stwierdzono naruszenie:

- art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w powiązaniu z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości niepodobne do nieruchomości wycenianej (wszystkie trzy nieruchomości wykorzystane do wyceny były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, ewentualnie z usługami wbudowanymi i pod tym względem znacząco różniły się od nieruchomości wycenianej)

- § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży, która nie miała charakteru rynkowego (po obu stronach występował de facto ten sam podmiot; ponadto wskazano, iż do obliczeń została przyjęta cena brutto – z podatkiem VAT).

W opinii wskazano, iż opiniowany operat nie powinien stanowić podstawy do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.

Po przeanalizowaniu opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Sąd uznał, iż zachodzi potrzeba w rozumieniu art. 286 kpc zwrócenia się do innego biegłego o sporządzenie dodatkowej opinii w sprawie. Biegłym tym był T. K.. Jego opinia miała kluczowe znaczenie dla ustalenia stanu faktycznego.

Zdaniem Sądu biegły zachował bezstronność w niniejszej sprawie. Sąd nie dopatrzył się w jego wypowiedziach (pisemnych lub ustnych) elementów, które uzasadniały zarzut stronniczości postawiony przez stronę powodową. Dotyczy to w szczególności rzekomego negatywnego nastawienia biegłego do pełnomocnika strony powodowej, na co wskazano w piśmie procesowym z dnia 19.04.2013 r. (k. 316-319). W ocenie Sądu nie wynika to jednoznacznie ze sformułowań zawartych w pisemnych wyjaśnieniach biegłego z dnia 8.03.2013 r., a zwłaszcza z rzeczywiście niefortunnych określeń na stronie 4 („co więcej pełnomocnik profesjonalny usiłuje wprowadzić Sąd w błąd”) i 5 („Tak więc ponowne twierdzenie, że (…) jest czystą manipulacją i gołosłowiem”). Należy jednak podkreślił, iż biegły ustosunkował się (zgodnie z poleceniem Sądu) do poważnych zarzutów stawianych jego opinii przez stronę powodową, w pewnym sensie bronił tej opinii i to mogło sprowokować taką, zbyt emocjonalną reakcję.

Nie można jednak zgodzić się ze stroną powodową, iż użycie tych sformułowań uzasadniało wniosek, że biegły nie zachowuje bezstronności posługując się w stosunku do pełnomocnika strony powodowej subiektywnymi ocenami negatywnymi, które godzą w dobre imię tego pełnomocnika. W każdym razie nie było uzasadnione z tego powodu wyłączenie biegłego w trybie art. 281 kpc w zw. z art. 49 kpc. Nie licząc ww. sformułowań, biegły zarówno w pisemnych jak i ustnych wyjaśnieniach w sposób drobiazgowy, fachowy i rzetelny (wskazujący na bardzo duże doświadczenie zawodowe i takąż wiedzę specjalistyczną) odniósł się do wszystkich zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę powodową.

W opinii pisemnej w sposób szczegółowy biegły T. K. przeprowadził analizę okoliczności mających znaczenie dla wyceny: sytuacja prawna przedmiotowej nieruchomości, stan jej zagospodarowania, w szczególności stan techniczno – użytkowy, , położenie i przeznaczenie, w tym cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Biegły wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w momencie oddawania w użytkowanie wieczyste była zabudowana budynkiem ( Hotel (...)) i taki sposób użytkowania (tj. na cele hotelarsko – gastronomiczne) jest kontynuowany przez obecnego użytkownika wieczystego.

Biegły posłużył się podejściem porównawczym, a w nim metodą porównywania parami. Przeprowadził analizę rynku nieruchomości i jego charakteru, przyjmując do porównania trzy nieruchomości: nieruchomość nr 1 – niezabudowana, położona we W., w obrębie S., przy ul. (...), o powierzchni 0,0875 ha, która została sprzedana 29.06.2007 r. w przetargu za cenę 3.245.200,00 zł (nieruchomość ta przeznaczona jest pod usługi z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej na wyższych kondygnacjach, z parkingiem podziemnym); nieruchomość nr 2 – niezabudowana, położona we W., w obrębie P., przy ul. (...), o powierzchni 0,7614 ha, która została sprzedana 12.07.2007 r. w przetargu za cenę 35.244.444,43 zł (nieruchomości przeznaczona pod budowę hotelu z obiektami towarzyszącymi); nieruchomość nr 3 – niezabudowana, położona we W., w obrębie S., przy ul. (...), o powierzchni 0,0237 ha, która została sprzedana 05.11.2005 r. w przetargu, za cenę 1.098.000,00 zł.

Nieruchomości te biegły poddał ocenie według kryterium podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając: położenie (lokalizację szczegółową) nieruchomości, przeznaczenie, możliwości inwestycyjne, przydatność ekonomiczną, ograniczenia w zabudowie i użytkowaniu, powierzchnię, dojazd w znaczeniu dostępu komunikacyjnego.

W świetle wyjaśnień biegłego, biorąc pod uwagę treść ww. rozporządzenia, należało uznać, iż biegły posłużył się transakcjami dotyczącymi nieruchomości, które były podobne do przedmiotowej nieruchomości. Dotyczy to w szczególności położenia i przeznaczenia (w przypadku przedmiotowej nieruchomości wynika on celu określonego w umowie oddania w użytkowanie wieczyste). Wydaje się, iż te dwie okoliczności mają z tego punktu widzenia charakter kluczowy, przy czym nie można żadnego z kryteriów absolutyzować, gdyż wymagane jest ich łączne uwzględnienie. Co do powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania, to biegły wyjaśnił, iż niewielka ilość transakcji o przeznaczeniu pod hotele powodowała konieczność przyjęcia tych, które zostały przyjęte za podstawę oszacowania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna powinna być porównywalna pod względem posiadanych cech. Cechy te nie muszą być identyczne, a jedynie podobne i porównywalne. Dopuszczalne jest przyjęcie do porównań nieruchomości różniących się powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Biegły wskazał, iż w operacie różnice te zostały zniwelowane przez: przyjmowanie do porównań ceny jednostkowej za metr kwadratowy, a nie ceny za całą nieruchomość; przyjęcie do próbki nieruchomości o powierzchniach mniejszych lub większych od powierzchni nieruchomości wycenianej, tak by średnia ich powierzchnia była zbliżona do powierzchni nieruchomości wycenianej; zastosowanie poprawek korygujących.

Należy zgodzić się z biegłym, iż transakcje zawarte w wyniku przetargu nie są transakcjami zawartymi w warunkach szczególnych w rozumieniu § 5 ww. rozporządzenia. Przepis ten nie posługuje się ceną średnią (na co wskazywała strona powodowa w piśmie z dnia 19.04.2013 r.) lecz „cenami przeciętnymi” (liczba mnoga), co wskazuje na pewien zakres cen ze wszystkich cen występujących na rynku. Biegły wskazał, iż w opinii głównej przedstawił 20 transakcji na rynku lokalnym, w których ceny kształtowały się od 393 do 7653 zł za m kw. – zakres cen na rynku lokalnym. Ceny przyjęte do porównań kształtują się od 3709 zł do 4629 zł za m kw. Biegły szczegółowo wyjaśnił jak należy rozumieć ceny przeciętne i w jaki sposób je ustalać. Odnosząc się do wymogu zawartego w ww. rozporządzeniu, iż ceny nieruchomości nabytych w wyniku przetargu nie mogą odbiegać więcej niż o 20% od cen przeciętnych (czyli zakresu w ujęciu statystycznym plus minus odchylenie standardowe), biegły wskazał że ww. zakres cen został w ten sposób poszerzony. Nie byłoby dopuszczalne przyjęcie skrajnych cen transakcyjnych ustalonych w wyniku przetargu (maksymalnych lub minimalnych). Emocjonalny charakter przetargu może bowiem doprowadzić do ustalenia bardzo wysokiej ceny. W przypadku nieruchomości przeznaczonych pod hotele, gdzie jako oferenci występują profesjonaliści, trudno ich jednak posądzać o zbytnie emocje. Przyjęte do porównania transakcje przetargowe nie odbiegają o więcej niż 14% od ceny średniej z cen przyjętych do porównania. Przekonujące są argumenty przytoczone przez biegłego w pisemnych wyjaśnieniach na poparcie tezy, iż transakcje zawarte w wyniku przetargu są wiarygodne. Stwierdził on, iż w praktyce są to jedyne transakcje co do których można mieć pewność, iż warunki transakcji jak i ustalone ceny wskazane w aktach notarialnych są zgodne z rzeczywistością. Dotyczy to w szczególności przypadku – gdy jak w przypadku nieruchomości przyjętych do porównania – były one przez odpowiedni czas i w otwarty sposób eksponowane na rynku, zapewniający dotarcie do szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. Cechą charakterystyczną nieruchomości położonych w centrum miasta przeznaczonych na cele hotelowe jest ich zbywanie w przetargu publicznym lub w warunkach zbliżonych do takiego przetargu. Należy zgodzić się z tezą iż jest to typowy sposób sprzedaży takich nieruchomości i nie można go uznać za warunki szczególne.

Wbrew twierdzeniom strony powodowej, z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wynika, iż istniały na lokalnym rynku w analizowanym okresie transakcje nieruchomościami podobnymi, które zostały pominięte perzy sporządzeniu operaty biegłego A. G.. Teza o całkowitym braku takich transakcji a co za tym idzie o niemożności ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości i dokonania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest zatem całkowicie bezzasadna.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut przyjęcia do wyceny cen brutto (łącznie z podatkiem VAT). Sąd już na etapie zlecenia biegłemu sporządzenia opinii stał na stanowisku, iż brak podstaw prawnych do pomijania podatku od towarów i usług. W tym zakresie Sąd nie był bezwzględnie związany ww. opinią Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Nie ma podstaw, aby jako cenę transakcyjną przyjmować część zapłaconej ceny (pomniejszać ją o podatek VAT). Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawa o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W ustawie tej brak definicji ceny. Należy zatem posłużyć się definicją legalną zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5.07.2001 r. o cenach. Jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towaru i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Trzeba zatem uznać, że kwestia uwzględnienia lub nie podatku VAT przy określaniu ceny została rozstrzygnięta na poziomie ustawowym i dlatego takie definiowanie jej wartości jest w pełni uzasadnione.

Jak słusznie wskazał biegły bezpodstawne jest wybiórcze odliczanie od ceny jedynie pewnych danin publicznych (konkretnie VAT), a pozostawienie pozostałych (w szczególności podatku od osób prawnych - CIT).

Uwzględniając przytoczone okoliczności oraz powołane przepisy prawa Sąd stanął na stanowisku, że opinia sporządzona przez biegłego sądowego T. K. jako rzetelna, fachowa, bezstronna, a wnioski logiczne. W ocenie Sądu nie można czynić biegłemu zasadnego zarzutu, iż w swojej opinii oraz wyjaśnieniach tak wiele miejsca poświęcił kwestiom prawnym. Oczywistym jest, iż biegły nie został powołany w celu dokonania wykładni przepisów, lecz ustalenia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych. Z uwagi na specyfikę wyceny nieruchomości, która jest niezwykle mocno skonwencjonalizowana (uregulowana w przepisach prawa, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomości oraz ww. rozporządzeniu) biegły nie mógł całkowicie odstąpić na etapie sporządzania operatu od dokonania interpretacji ww. przepisów, jako wstępnej fazy wyceny. Rzeczą Sądu było ocenienie, czy interpretacja ta była prawidłowa.

Zdaniem Sądu opinia biegłego T. K.nie jest dotknięta uchybieniami wytkniętymi biegłemu A. G.w opinii przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (poza kwestią VAT-u co było już przedmiotem analizy). Mogła zatem stanowić podstawę do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia należnej opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie.

Wobec powyższego Sąd oddalił wniosek strony powodowej o zwrócenie się organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego T. K.. Jak wskazano powyżej decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do Sądu, który to ostatecznie ustala stan faktyczny, kierując się fundamentalna dla procesu cywilnego zasadą swobodnej oceny dowodów. Nie bez znaczenia jest także znaczny koszt związany ze sporządzeniem takiej oceny (ok. 5000 zł) oraz stosunkowo długi czas oczekiwania na jej sporządzenie. Okoliczności te nie miały jednak decydującego znaczenia.

Zdaniem Sądu brak było obiektywnej potrzeby, aby zwrócić się kolejnego biegłego o sporządzenie dodatkowej opinii. Nie można uznać za takową braku akceptacji przez stronę powodową wniosków biegłego. Przyjęcie takiego toku myślenia prowadziłoby do konieczności powoływania kolejnych biegłych do czasu, aż opinia byłaby zgodna z oczekiwaniami tejże strony.

Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne).

Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej wysokości opłaty (art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustawodawca nie przewidział wprost orzeczenia o ustaleniu, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona w całości lub w części. Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Sprzeciw nie jest środkiem odwoławczym, lecz żądaniem przekazania sprawy na drogę procesu cywilnego. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ww ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wskazane powyżej terminy złożenia wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego oraz złożenia sprzeciwu od orzeczenie kolegium są terminami zawitymi (o charakterze materialnym a nie procesowym). Różny jest jednak procesowy skutek upływu tych terminów. W przypadku pierwszego z nich jest to oddalenie powództwa, w przypadku drugiego umorzenie postępowania wywołanego wniesieniem sprzeciwu na podstawie art. 355 § 1 kpc (zob. T. Zawiślak, jw., s. 10-11, 15). W przedmiotowej sprawie oba terminy zostały zachowane.

W przeszłości w doktrynie i orzecznictwie dominował pogląd, iż sąd rozpoznaje sprawę w procesie, jako powództwo o ustalenie (art. 189 kpc). Obecnie zauważalna jest wyraźna ewolucja w kierunku konstytutywnego (kształtującego) charakteru orzeczenia sądowego w takich sprawach, co rzutuje także na treść powództwa (zob. wyrok SN z dnia 18.09.2003 r., I CK 66/02; uchwała SN z dnia 23.06.2005 r., III CZP 37/05; M. Romańska, Wybrane zagadnienia materialne i procesowe z problematyki opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu, „Samorząd Terytorialny” nr 11/2000, s. 18; J.P. Tarno, A. Wrzesińska-Nowacka, Postępowanie w sprawach opłaty za użytkowanie wieczyste, ”Samorząd Terytorialny” nr 7-8/199 5, s. 115; T. Zawiślak, jw., s. 12-13).

W sytuacji, gdy podwyższenie opłaty jest choćby w części zasadne, wyrok ma w tym zakresie charakter konstytutywny. Źródłem prawa do podwyższonej opłaty nie jest bowiem wypowiedzenie, lecz przyjęcie przez użytkownika wieczystego oferty nowej wysokości opłaty, aw razie jej nie przyjęcia, prawomocne orzeczenie kolegium lub wyrok sądu. W sentencji wyroku sąd powinien ustalić wysokość opłaty i określić od kiedy obowiązuje. Takie rozstrzygnięcie powinno zapaść także w razie uznania, że aktualizacja była całkowicie bezzasadna lub bezskuteczna. Przy częściowej bezzasadności żądania sąd powinien ustalić określoną wysokość opłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalić. Sąd nie może jednak orzekać ponad żądanie (art. 321 kpc).

Zgodnie z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie – w istocie chodzi o właściciela nieruchomości.

Znowelizowany ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw (Dz.U. z 2011 r., nr 187. poz. 1110) przepis art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

Z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Jak wskazano powyżej Sąd ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty na kwotę 4.549.000,00 zł. Za podstawę ustalenia nowej opłaty należało jednak uznać wartość będącą podstawą wypowiedzenia. Sąd nie mógł bowiem wykroczyć poza wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu. Wynika to przede wszystkim z cywilnoprawnego charakteru tej opłaty i takiegoż trybu jej ustalania.

Należna opłata roczna liczona jako 3% wartości nieruchomości powinna zatem wynieść 79.528,17 zł. Gdyby nie wprowadzenie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomości powództwo podlegałoby zatem oddaleniu w całości. Z uwagi jednak na treść tego przepisu, mającego w niniejszej sprawie zastosowanie z mocy art. 4 ustawy z dnia 28.07.2011 r., a także kierując się treścią uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r. (III CZP 24/13) należało ustalić, iż:

- w pierwszym roku po wypowiedzeniu (od 1.01 do 31.12.2009 r.) opłata roczna stanowić będzie dwukrotność opłaty dotychczasowej (35.043,60 x 2 = 70.087,20 zł)

- w drugim roku po wypowiedzeniu (od 1.01 do 31.12.2010 r.) opłata roczna stanowić będzie sumę dwukrotności opłaty dotychczasowej powiększoną o połowę różnicy pomiędzy pełną nową opłatą a dwukrotnością dotychczasowej opłaty (70.087,20 + [(79.528,17– 70.087,20) / 2] = 74.807,68 zł)

- w trzecim roku po wypowiedzeniu i kolejnych (od 1.01.2011 r.) opłata roczna wynosi już tyle, ile wynika z pełnej aktualizacji.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku, oddalając powództwo w pozostałym zakresie w punkcie II.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu zawartego w punkcie III sentencji wyroku stanowił przepis art. 100 zd. 2 k.p.c. Strona pozwana formalnie rzecz biorąc przegrała proces tylko w takim zakresie, w jakim na skutek zmiany stanu prawnego w toku procesu Sąd musiał zmienić wysokość opłaty rocznej rocznej w dwóch pierwszych latach po wypowiedzeniu. Począwszy od 1.01.2011 r. opłata została ustalona na poziomie zaoferowanym przez właściciela, a zatem w tym zakresie aktualizacja była uzasadniona. Mając na uwagę specyfikę zaistniałej sytuacji należało uznać, iż strona pozwana uległa tylko co do nieznacznej części swego żądania i obciążyć stronę powodową obowiązkiem zwrotu na rzecz strony pozwanej kosztów pełnych procesu obejmujących koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych (2400 zł) oraz zaliczkę na wydatki związane z opinią biegłego (2500 zł).

W punkcie IV sentencji wyroku Sąd zasądził od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa nie pokryte koszty sądowe obejmujące wydatki związane z opiniami w sprawie w kwocie 2.152,65 zł.